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Bilan immobilier 2018

Publié le 17 Décembre 2018

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Bilan immobilier 2018

Bilan 2018

 

  • Le bilan du secteur de l'immobilier en 2018

 

Le marché immobilier est influencé par des tendances longues tout en subissant des facteurs conjoncturels. Ainsi en 2017, la bonne santé du marché immobilier était-elle liée à une amélioration de l'environnement économique et à des conditions de financement exceptionnelles liées aux politiques de soutien de la demande. En 2018, le bilan est plus en demi-teinte pour le logement ancien et pour l'immobilier neuf.

 

  • Le bilan dans l'habitat ancien

 

Le recul du marché de l'ancien avoisinerait les 6 % en 2018. Il est lié à divers facteurs dont la hausse du prix des logements et le moral des ménages inquiets de la situation du marché du travail et de leur pouvoir d'achat. Les conditions de crédit ont pourtant été très favorables, les exigences des banques en matière d'apport personnel assouplies et les conditions de crédit avantageuse. Si ces mesures ont contrebalancé le recul des ventes de logements, il faut noter néanmoins que la Banque de France constate que la demande de crédit à l'habitat recule sans arrêt depuis le printemps 2017.

 

  • Le bilan dans l'immobilier neuf

 

Dans le secteur de l'immobilier neuf, le constat est plus sévère. Les ventes de maisons individuelles ont reculé de 15 % sur l'année. Pour le marché de la promotion immobilière, le chiffre du recul de ventes d'appartements neufs avoisine les 7 %. Les mêmes facteurs que ceux évoqués précédemment pour le marché immobilier de l'ancien ont joué : hausse des prix, moral des ménages, baisse du pouvoir d'achat. Les mesures d'assouplissement des conditions de crédit prises par les banques n'ont pas suffi à soutenir suffisamment le marché, même si elles ont contribué à limiter les effets d'un net recul. Ainsi, la baisse des ventes de maisons individuelles en 2018 est-elle estimée à environ 20 000 unités alors qu'elle aurait pu se chiffrer à 30 000 ou 35 000 unités.

 

  • Les prix immobiliers

 

La tendance générale en 2018 et les contraintes de la négociation immobilière

 

Dans le contexte économique 2018 marqué par une demande atone et un pouvoir d'achat en berne, la baisse des prix immobiliers était inévitable. Par rapport à l'année 2017 qui a enregistré une hausse annuelle de 4,5 % du prix des logements, la hausse des prix de l'année 2018 s'établit à 3,7 %. L'affaiblissement de la demande en est bien sûr la cause et des spécialistes estiment que les prix de l'immobilier ne sont plus en adéquation avec la solvabilité des acquéreurs.

Ce ralentissement a modifié le paysage immobilier français qui sortait de trois années consécutives de hausse des prix ininterrompue.

 

Les vendeurs immobiliers ont pris en compte les difficultés du marché immobilier. Les prix affichés tiennent compte de marge qui ont été volontairement réduites afin que des ventes puissent se réaliser.

 

  • Le niveau des prix immobiliers selon les villes

 

Les situations sont disparates. Les grandes agglomérations attractives subissent moins les aléas du marché. Ainsi les hausses des prix immobiliers en 2018 sont-elles de + 7 % pour Paris, + 8 % pour Lyon, + 11 % pour Bordeaux et Rennes, alors qu'à Brest on note un recul de - 2 %, à Amiens de – 3 % et à Mulhouse de – 5 % (selon l'Observatoire LPI et baromètre LPI-SeLoger 2018).

 

À Paris ou à Lyon, les niveaux de prix dépassent largement les capacités financières des clients habituels pour l'achat d'un logement. À Paris, dans 50 % des arrondissements, les prix dépassent 10 000 € du m². A Lyon, dans 1/3 des arrondissements, le prix du m² pour un appartement dépasse 5 000 €. On atteint réellement des limites. La demande est donc affaiblie et les hausses de prix ralenties.

 

La marché immobilier français est réellement à deux vitesses. Si dans certaines villes comme Bordeaux ou Rennes, le prix de l'immobilier est à la hausse, dans d'autres comme Paris et Lyon, le marché est plus hésitant et la hausse des prix stagne, la limite ayant été atteinte. La moitié des villes enregistrent une diminution de leurs prix.

A la question récurrente de savoir si c'est le bon moment pour acheter, la réponse est oui, car les conditions du marché restent avantageuses eu égard principalement aux exigences des banques.

En 2019, la hausse des prix des logements ralentira pour la deuxième année consécutive dans l'ancien comme dans le neuf et le fossé va s'élargir entre les villes.

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